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Real Estate

Immobilien haben in den vergangenen Jahren als Anlagevermögen und Wertanlage weiter an Bedeutung gewonnen. Vor allem der Immobilienmarkt in Wien floriert und erfreut sich bei Investoren mangels alternativer Geldanlagemöglichkeiten (niedriges Zinsniveau) großer Beliebtheit. Ebenso steht der Vorsorgeaspekt bei Immobilieninvestments im Fokus, weil das „Betongold“ als wertbeständig angesehen wird und Schutz vor Inflation durch indexierte Mieteinnahmen bietet.

Allerdings stellt das Immobiliensteuerrecht mittlerweile eines der komplexesten Themen dar und bedarf spezialisierter Beratung. Bereits in Abhängigkeit von der Rechtsform ergeben sich in der laufenden Besteuerung und der Übertragungsmöglichkeiten (Asset oder Share Deal) unterschiedliche steuerliche Konsequenzen aus ertrag-, umsatz- und grunderwerbsteuerlicher Sicht. Mit unserem Wissen und Erfahrung finden Sie die richtige Rechtsform, Übertragungsform, erfüllen sämtliche Compliance-Verpflichtungen und optimieren Ihr Immobilieninvestment.

Wir von WTS Österreich unterstützen Privatpersonen und Unternehmen in jeder Phase ihres Immobilienprojekts: vom Erwerb über die laufende Vermietung, bis zum Verkauf bieten wir maßgeschneiderte Lösungen. Wir helfen den Überblick zu bewahren.

Unser interdisziplinäres Team berät umfangreich bei allen steuerlichen und betriebswirtschaftlichen Herausforderungen, die im Zusammenhang mit Immobilien stehen. Zu unseren Mandanten gehören Unternehmen mit größerem Immobilienvermögen, Bauträger, Grundstückshändler, Immobilienmakler, Gemeinden, Privatstiftungen, Family Offices, Private Clients sowie ausländische Investoren.

Einnahmen aus der Überlassung von Immobilien zu Wohn- oder Geschäftszwecken sind dem Finanzamt gegenüber zu erklären. Dies gilt auch für die kurzfristige Vermietung über Buchungsplattformen wie bspw. Airbnb oder booking.com. Bei der kurzfristigen Vermietung kommt neben dem ertrag- und umsatzsteuerlichen Aspekten noch die Abfuhr einer Ortstaxe hinzu.

Bereits beim Ankauf einer Eigentumswohnung, Mietwohngrundstückes oder gewerblich genutzter Flächen stellen sich eine Fülle von steuerlichen Fragen:

  • Soll der Ankauf mit oder ohne Umsatzsteuer erfolgen?
  • Muss auf die laufenden Mieteinkünfte Umsatzsteuer eingehoben werden?
  • Kann die Kleinunternehmerregelung angewendet werden?
  • Wieviel Steuern müssen auf die Vermietungseinkünfte gezahlt werden?
  • Welche Finanzierungsform wähle ich?
  • Wie hoch ist die laufende Abschreibung (Aufteilungsverhältnis zwischen Grund und Boden und Gebäude)?
  • Wie sind Investitionen steuerlich zu behandeln?

 

Im Zusammenhang mit Vermietungseinkünften ist immer das Thema Liebhaberei zu beachten. Tätigkeiten, die auf Dauer kein positives wirtschaftliches Gesamtergebnis erbringen, fallen unter den Begriff der „Liebhaberei“ und sind steuerlich unbeachtlich. Das bedeutet, dass mit der Vermietung verbundene Aufwendungen steuerlich nicht abzugsfähig und erzielte Verluste weder abzugs- noch ausgleichsfähig sind. Mit der Einordnung als Liebhaberei geht auch die Berechtigung zum Vorsteuerabzug verloren. Dies kann beim Erwerb einer Vorsorgewohnung – die mit Verrechnung von Umsatzsteuer gekauft wurde - besonders unangenehm sein.

Um eine Vermutung von Liebhaberei seitens des Finanzamtes zu widerlegen, ist eine Prognoserechnung zu erstellen. Aus der Prognoserechnung muss hervorgehen, dass die Vermietung der Eigentumswohnung bzw. Vorsorgewohnung innerhalb eines bestimmten Zeitraumes (20 bzw. 23 Jahre) jedenfalls objektiv geeignet ist einen steuerlichen Gesamtüberschuss abzuwerfen. Laut der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes muss die Prognoserechnung bestimmte Mindestanforderungen erfüllen.

Was WTS für Vermieter tun kann:

  • Registrierung beim Finanzamt
  • Klärung der Frage, ob die Vermietung umsatzsteuerpflichtig oder umsatzsteuerfrei erfolgen soll
  • Laufende Buchhaltung, Abgabe der Umsatzsteuervoranmeldungen (UVAs)
  • Erstellen von Steuererklärungen
  • Betriebswirtschaftliche Beratung und Finanzierungsberatung
  • Steuerliche Optimierung - Liebhabereibeurteilung inkl. Erstellung einer Prognoserechnung, steueroptimale Berücksichtigung von Sanierungsaufwendungen, Verteilung von Finanzierungsaufwendungen, etc.
  • Vorsteuerkorrektur bei Verkauf, Schenkung oder Mieterwechsel
  • Beratung im Zusammenhang mit dem Abschluss von Mietverträgen

Für ausländische Investoren übernimmt WTS Österreich die gesamte Tax-Compliance.

Für die Übertragung von Liegenschaften sind zivilrechtlich unterschiedliche Rechtstitel möglich. In der Praxis kommen am häufigsten die entgeltliche Übertragung auf Basis eines Kaufvertrages sowie die unentgeltliche Übertragung im Rahmen einer Schenkung und Erbschaft in Betracht.

Für beide Übertragungsformen kann in weiterer Folge differenziert werden, ob das Rechtsgeschäft auf die unmittelbare Übertragung des Eigentums an der Liegenschaft gerichtet ist („Asset Deal“) oder ob die Immobilie wirtschaftlich betrachtet durch Übertragung von Anteilen an einer grundstücksbesitzenden Kapital- oder Personengesellschaft übertragen wird („Share Deal“). In Abhängigkeit von der Übertragungsform ergeben sich unterschiedliche ertrag-, umsatz- und grunderwerbsteuerliche Konsequenzen.

Wir von WTS Österreich vertreten die steuerlichen Interessen sowohl aus Verkäufer- als auch aus Käufersicht. Bereits vor dem Kauf eines institutionellen Immobilieninvestments beraten wir in der Wahl der optimalen Rechtsform. Auch können wir gerne die Tax Due Diligence beim Kauf von immobilienbesitzenden Gesellschaften übernehmen.

Mit dem 1. Stabilitätsgesetz hat der Gesetzgeber im Jahr 2012 die Immobilienbesteuerung natürlicher Personen sowohl im privaten als auch im betrieblichen Bereich einer vollständigen Neugestaltung unterzogen. Mitunter wird dies als größter Reformschritt („Zäsur“) seit Bestehen des Einkommensteuergesetzes 1988 bezeichnet.

Seit dem 1. April 2012 werden sämtliche Verkäufe von Immobilien, unabhängig von der Behaltedauer (keine Spekulationsfrist), besteuert. Als Leitlinie gilt sowohl im privaten als auch im betrieblichen Bereich, dass der Veräußerungsgewinn bzw. –überschuss aus Immobilienverkäufen mit einem Sondersteuersatz (Flat Tax) in Höhe von 30% besteuert wird. Von diesem Grundsatz bestehen mannigfaltige Abweichungen. Immobilien, für die am 31. März 2012 die zehn- bzw. fünfzehnjährige Spekulationsfrist nach alter Rechtslage abgelaufen war (sogenanntes Altvermögen), können begünstigt besteuert werden. Letztendlich erfolgt für Altvermögen eine Pauschalbesteuerung des Veräußerungserlöses (Verkaufspreis) mit effektiv 4,2% oder 18% (falls nach dem 31. Dezember 1987 eine Umwidmung in Bauland stattgefunden hat). Daneben bestehen weitere umfangreiche Sonder- und Ausnahmebestimmungen. Im privaten Bereich sind insbesondere die Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung zu nennen.

Schwierigkeiten bereitet in der Praxis die Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshändler. Bei Verkauf mehrerer Wohnungen könnte die Finanzverwaltung unterstellen, dass dies gewerblich durchgeführt wird. Die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler führt zur nachteiligen Konsequenz, dass der 30%ige Sondersteuersatz nicht zur Anwendung gelangt, sondern die Besteuerung zum progressiven Tarif erfolgt. Kriterien für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels lassen sich nur aus der Rechtsprechung, dem Schrifttum und den Einkommensteuerrichtlinien ableiten, wobei immer auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen ist.

Die Möglichkeit der Nutzung von Befreiungen, Reduktionen oder Optimierungsüberlegungen sowohl im betrieblichen als auch außerbetrieblichen Bereich zählt zu unseren Kernkompetenzen. Wir von WTS beurteilen und erstellen Konzepte für den Immobilienkauf und Immobilienverkauf. Ferner unterstützen wir Rechtsanwälte und Notare bei der Berechnung der Immobilienertragsteuer und klären Zweifelsfragen. Unsere Immobilienexperten haben eine Fülle von facheinschlägigen Publikationen und Kommentierungen zum Thema Immobilienertragsteuer veröffentlicht und genießen eine hohe Reputation unter Berufskollegen/-innen.

WTS Österreich verfügt über jahrelange Erfahrung und Spezialwissen im Immobilienbereich. Wir beraten unsere Mandanten in sämtlichen steuerlichen Fragen rund um das „Betongold“. Davon umfasst sind beispielweise Fruchtgenussvereinbarungen, Bauherrenmodelle, Immobilienfinanzierung und -leasing sowie Gebührenvermeidungsstrategien nach dem Gebührengesetz.

Unsere Immobilienexperten sind ebenso Mitglied der international tätigen Service Line Real Estate von WTS Global. Dadurch können wir auch grenzüberschreitende Immobilienprojekte und Immobilienveranlagungen im Ausland umfassend betreuen. Bei grenzüberschreitenden Verkäufen von Immobiliengesellschaften ist das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zu beachten, weil mittlerweile viele DBAs eine Immobilienklausel enthalten. Grundsätzlich sehen die österreichischen DBAs vor, dass die Einkünfte aus dem Verkauf von Anteilen an Immobilienbesitzgesellschaften nur in jenem Staat besteuert werden, in dem der Veräußerer ansässig ist. Diese Gewinne aus dem Verkauf der Anteile können unter gewissen Voraussetzungen in Österreich steuerfrei sein. Insbesondere dann, wenn der Anteilsinhaber eine österreichische Körperschaft ist – „internationale Schachtelbeteiligung“.

Einige österreichische DBAs weisen jedoch dem Belegenheitsstaat der Immobilie ein Besteuerungsrecht zu. Diese DBA-Klausel wird als „Immobilienklausel“ bezeichnet. Enthält das anzuwendende DBA eine solche Klausel dürfen die Gewinne aus dem Verkauf der Gesellschaftsanteile im anderen Staat besteuert werden.

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MMag. Dr. Jürgen Reinold
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